Selon un parti-pris académique, conservateur, respectueux d’une tradition architecturale locale séculaire, dans le strict respect du cahier des charges de l’appellation.

étape par étape

CONSTRUISEZ VOTRE DOMAINE VITICOLE

La démarche d'acquisition

La démarche
D’ACQUISITION

La démarche d’acquisition
La dimension architecturale
Chais et élaboration du vin
Vignoble et terroir
L’univers marketing
Les enjeux patrimoniaux
Ressources humaines et business plan

La démarche d’acquisition

VALORISATION DU PATRIMOINE VITICOLE ET OENOLOGIQUE DANS LE RESPECT DE LA TRADITION ET EN HARMONIE AVEC L’ARCHITECTURE LOCALE EN PHASE AVEC LE CAHIER DES CHARGES DE L’APPELLATION CHATEAUNEUF DU PAPE

LA DIMENSION ARCHITECTURALE

La propriété est une demeure familiale dans un esprit méditerranéen, provençal, en conservant le plus possible d’éléments originels. Ce projet est celui d’une vie! Une rencontre entre l’homme et la nature dans ce qu’elle a de plus beau, la renaissance d’un domaine ancestral où les vieilles pierres côtoient la vie moderne. La campagne chic… L’enceinte privée est réservée à la famille. Une piscine et/ou un cours de tennis pourront être aménagés. Une entité dédiée à la location événementielle (mariages, anniversaires, baptêmes, fêtes de famille… peut être envisagée dans une logique et stratégie de ventes à la propriété. Réalisation d’un bureau dans la partie professionnelle. De même, une partie a été transformée en chambres d’hôtes pour un accueil « oenotouristique » ciblé. 

Un atelier d’expression des raisins.

Le chai de vinification est un lieu de transformation. Il est à l’interface entre le vignoble et la commercialisation. Il doit ainsi permettre de mettre en valeur toutes les potentialités du vignoble au service d’un projet de commercialisation.

Le parti-pris se veut ici respectueux des terroirs, ainsi que des us et coutumes. Le chai doit être un écrin permettant de révéler les personnalités de chaque parcelle et de chaque cépage.

VIGNOBLE & TERROIR

Le vignoble est le point commun fondamental aux deux projets. Un territoire de 83 hectares dont 50 d’un seul tenant complanté de cépages traditionnels en lien à ce jour avec les appellations Côte du Rhône dont ChâteauNeuf du Pape mais où tout reste à valoriser. Aujourd’hui, les cépages sont majoritairement le Grenache et le Syrah.
L’orientation du projet porte sur le maintien des équilibres existants (cépages, conduite, traitements…) en accord avec le cahier des charges de l’appellation majoritaire fondatrice, ChâteauNeuf-du-pape, véritable locomotive économique de la région et du Domaine en construction

L’UNIVERS MARKETING

Le projet est spécifique aux bâtiments et au chai. Le vignoble ne nécessite pas de restructuration, il est en très bon état général et le cahier des charges de l’appellation fige les cépages, le mode de conduite et les récoltes.

Dans ce cas, le projet a été idéalement développé dans le respect des bâtiments historiques. De la Rome Antique aux Princes d’Orange, en passant par la Papauté, la propriété a été le témoin de l’histoire viticole du Sud de la France, elle en porte toute l’empreinte. Les bâtiments dans leur état d’origine ont été retravaillés dans le respect du pur style de leur période d’édification.
Les nombreuses dépendances ont servi de base pour la création d’une cave originellement inexistante et respectant les us et coutumes de l’appellation.
Les multiples témoignages architecturaux ont été retravaillés et mis en valeur : fontaine, têtes de Bacchus, de ménade, de faune, tour néo castel papale, murets, fer forgé …

La stratégie du domaine a été clairement définie  :

Acquérir une propriété viticole de charme avec un vignoble d’appellation reconnu et un potentiel de développement fort.
Investir dans un projet de vie en adéquation avec sa philosophie et y loger sa maison d’habitation.
Produire un vin de qualité et adapter l’outil de production et le vignoble en fonction de ses ambitions.
Intégrer dans l’ensemble du projet sa forte sensibilité environnementale qui l’anime et qu’il souhaite partager.
Proposer un accueil au public (professionnels et particuliers) de type hébergement et œnotourisme autour du vin et de l’esprit/la philosophie de la propriété.

Patrimoine & Finance

Dans l’acquisition d’une propriété, il faut veiller à rester sensible aux problèmes éventuels de plus-value et d’être en capacité à intégrer la dimension de la Transmission, de la Succession et de la Donation. L’acquisition d’un domaine génère une capitalisation dans le temps, d’où cette nécessité de mener de front la partie du financement et celle du patrimoine.

Ressources humaines et business plan

La clé de voûte de la partie RH repose sur la contribution de l’investisseur au recrutement. La problématique est l’investisseur est-il disponible et est-il compétent pour s’occuper de cette question.

La démarche d'Acquisition

Le pied à l’étrier

Dans la démarche d’acquisition d’une propriété, l’après-vente démarre à la vente. La force du cabinet Vinea, qui réalise la vente, est son carnet d’adresse. Il est le mieux placé pour prescrire le corps de métier le plus pertinent pour répondre aux besoins de l’acquéreur : Architecte, Notaire, Maître d’oeuvre, Banquier, Safer… jusqu’au recrutement des cadres pour la production (vignoble), la vinification et l’administratif… Vinea agit comme le pivot de tous les acteurs. Il est en relation avec les cabinets de recrutement selon les régions. Il articule, coordonne les démarches administratives, les autorisations à exploiter, les permis de construire ou encore les procédures TRACFIN, système permettant d’avoir une visibilité sur l’origine des fonds au moment de l’acquisition. Vinea constitue ainsi une palette d’associés sur les différents thématiques en réalisant des audits (vignoble, production, cave, stock..) avec comme objectif de valider la nature du projet auquel l’acquéreur se destine, Traditionnel ou Moderne.

Le rôle de ce groupe intervient aussi par de l’illustration, en montrant à l’acquéreur des exemples de différentes écoles d’architecture, de châteaux au style architectural des années 1800 pour la plupart des châteaux bordelais… Pour les investisseurs chinois, des châteaux bâtis en pierre… Le groupe de réflexion montrera des bâtiments modernes utilisant le verre et le métal construit dans de grands espaces de nature… illustrés par les oeuvres des architectes tels que Jean Nouvel (Bordelais), Franck Gehry (Rioja), Santiago Calatrava (Ysios), Norman Foster (Bodegas Portia)… 

Tous ces projets industriels, fonctionnels et pragmatiques permettront à l’acquéreur de réfléchir sur des projets évolutifs… en fonction de ses besoins, de ses envies, de ses rêves. En ayant à l’esprit que des compromis devront être faits.

Acquisition

L’acquisition d’une propriété viticole représente un acte lourd de conséquences non seulement financières mais également structurelles. Cela redéfinit, redimensionne les projets de vie professionnelle et personnelle. Des choix capitaux s’opèrent pour l’avenir de la propriété comme pour celui du propriétaire. Chaque cas doit être étudié de prés dans ses composantes juridiques, fiscales et humaines.
Dans notre cas d’école, le propriétaire a récemment cédé son entreprise pour une valeur l’autorisant à effectuer une réhabilitation aboutie. Celle-ci va s’inscrire dans un montage juridique et fiscal d’autant plus optimisé que la reprise d’une entité viticole lui permet un « report d’imposition » sur la plus-value qu’il vient de réaliser par la vente de sa société.L’acquisition d’un domaine viticole est un engagement très fort à double implication. Dès lors que le projet est patrimonial, deux composantes essentielles de la vie sont concernées : le lieu de vie et le travail (le métier). Ce socle est au cœur de la réflexion menée par l’investisseur néo vigneron.
Une de ses réflexions le conduit à envisager de vivre sur place dans la propriété pour embraser une vie de « gentlemen farmer ».

  • La stratégie du projet est alors fondée sur l’acquisition d’une propriété viticole de charme avec un vignoble d’appellation reconnu avec un fort potentiel de développement. Il s’agit pour le propriétaire d’investir dans un projet de vie en adéquation avec sa philosophie et d’y loger sa maison d’habitation.
  • Son objectif est bien évidemment de produire un vin de qualité et d’adapter l’outil de production et le vignoble en fonction de ses ambitions.
  • Il cherche à appliquer et à partager dans son projet la très forte sensibilité environnementale qui l’anime.
  • Il propose un accueil au public (professionnels et particuliers) de type « hébergement » et « visites oenotouristiques » pour partager les valeurs du vin et l’esprit/la philosophie des propriétaires
  • Le cahier des charges sera formaté en fonction du budget, de la silhouette du lieu de vie, de la proximité des moyens de transport, de la région viticole et de la dimension du projet.
  • La propriété retenue aura l’allure d’une grande bastide, une demeure familiale dans un esprit méditerranéen, provençal, en
    conservant le plus possible d’éléments originels, entourée d’un grand domaine viticole de plus de 83 hectares.
  • L’échelle du temps est primordiale. Rechercher une propriété demande du temps. Paradoxalement, il faut agir vite tout étant patient. Le marché de l’immobilier viticole est en constant mouvement.
  • Les accompagnants – les experts de Janus dans son projet Vinea est un pilote pour les investisseurs car l’expérience et l’expertise guide et aide à prendre la décision finale même si elle appartient à l’investisseur. La société Vinea Transaction est particulièrement attentive et sensible à cette problématique. Sa mission permet ainsi de comprendre le projet de l’investisseur. Un important travail d’écoute est mis en oeuvre dès la genèse du dossier.
    Deux axes de travail sont abordés :
    – Quel est le savoir-faire et la disponibilité de l’investisseur ?
    – Quelle est sa capacité financière pour acquérir et surtout développer le projet de toute une vie ?
    Vinea Transaction agit comme un médecin qui vérifie, analyse, contrôle afin de pouvoir poser un diagnostic.
    La vie familiale et professionnelle, ainsi que la situation financière et patrimoniale font ainsi parties du check up. La problématique professionnelle déborde sur le patrimonial, la structure familiale avec en toile de fond la succession
    et la donation. L’approche de Vinea Transaction consiste également à étudier la capacité financière et la disponibilité de l’investisseur pour mener à bien l’acquisition. Vinea Transaction ne s’attarde pas sur les compétences en oenologie et en dégustation de l’investisseur pour gérer une activité dont la particularité est de former une longue chaine allant du sol, support du vignoble au consommateur.
    Le spectre d’analyse est large, multifonctionnel. L’investisseur doit connaitre sa capacité à être disponible pour mener le projet.

Diagnostic et état des lieux

Le site

  • Propriété située en Vaucluse
  • Appartenant à un groupe familial de propriétés viticoles des Côtes-du-Rhône Sud
  • 50 ha de crû d’un seul tenant, terroir exceptionnel, pour un vignoble dans la force de l’âge totalement complanté de cépages rouges, majoritairement Grenache et Syrah

La bâtisse

Une bâtisse vigneronne au cœur de son vignoble, ancien « grenier » des princes d’Orange, située en position dominante pour se préserver de son environnement

  • 300 m² développés n’ayant pas subi de réelles modifications architecturales depuis plus d’un siècle. Occupée partiellement par des ouvriers sur son aile Sud, tout est à aménager y compris un grand « garage » mitoyen, ancien grenier à foin.
  • Le cœur de la bâtisse est riche en éléments historiques : têtes de Bacchus, Menade, Faune, complétées par des fontaines, portails et grilles en fer forgé. Un ancien château d’eau a été réhaussé d’une couronne néo papale en forme de machicoulie.

La cave

La cave est inexistante ; actuellement les raisins sont vinifiés sur un chai central positionné sur une autre entité viticole détenue par la famille

  • Un très grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400 m² jouxte les bâtiments historiques sans les écraser. Il pourra idéalement, héberger la cave de vinification et d’élevage qui est entièrement à conceptualiser
  • Le plan stratégique marketing et commercial se résume à une feuille blanche
  • Les vins sont actuellement commercialisés en vrac auprès d’un négoce qualitatif national et international

Plans EDL

En prévision du projet :

Relevé en plans et en façades de l’existant

À intégrer dans le cadre des démarches administratives à venir (Déclaration Préalable de Travaux ou Demande de Permis de Construire)

En fonction de l’état du bâtiment, des diagnostics plus approfondis doivent être réalisés :

État parasitaire

État structurel

Étude de sols

Règlementations et Environnement

POBA s’engage à exercer sa mission conformément aux règles de l’art qui comprennent l’ensemble de la réglementation et de la pratique en vigueur au moment de l’exécution des études ou des travaux.

plu

Examen du PLU dans ses dispositions sur la zone concernée, tout comme dans les généralités : examen des zones à risques incendie, inondation, etc…

sur l'activité

L’activité viticole est également concernée par des réglementations particulières : traitement des eaux de cave, des effluents, dossier Loi sur l’eau selon la taille des surfaces imperméabilisées, Code du Travail pour les salariés sur le site, etc…

activités complémentaires

Si des activités complémentaires à la production de vin existent (réceptif, restauration, évènementiel,…), examen de la règlementation visant la notion d’accueil du public, la sécurité incendie (coactivité hébergement = locaux sommeil), Etablissement Recevant du Public (restauration, SPA,…)

Chiffrage et planning

A cette étape de l’étude :

< ratio HT/m² <

avant-projet

De l’esquisse bien analysée et commentée, l’avant-projet permet de valider la version présentée dans le dossier de demande de Permis de Construire – étape réalisable sous 2 mois

dossier

Instruction du dossier de la demande de PC – en général 4 mois

Phase Projet

Etude du cahier des charges et consultation des entreprises (pour permettre le choix final des équipes qui réaliseront le chantier) dans ce même temps – 4 mois

Le projet : contenu et dimension

Selon un parti-pris académique, conservateur, respectueux d’une tradition architecturale locale,
dans le strict respect du cahier des charges de l’appellation

Une demeure familiale :

  • dans un esprit méditerranéen, provençal, en conservant le plus possible d’éléments originels
  • une piscine et/ou un cours de tennis peuvent être aménagés
  • pas de réceptif prévu dans l’enceinte privée, réservée à la famille
  • un espace bureau
  • une entité dédiée à la location événementielle peut être envisagée dans une logique de vente à la propriété
  • mariages, anniversaires, baptêmes, fêtes de famille … l’endroit rêvé pour célébrer en pleine nature les événements marquants d’une vie !
  • Un projet de vie et le projet d’une vie ! Une rencontre entre l’homme et la nature dans ce qu’elle a de plus beau, la renaissance d’un domaine ancestral où les vieilles pierres côtoient la modernité. La campagne chic…

La proposition

Chais &
élaboration du vin

Diagnostic et état des lieux

Le vignoble

  • 60 ha de Chateauneuf du Pape d’un seul tenant
  • 15 ha de Côtes du Rhône Villages répartis en deux îlots à moins de 5 km du site
  • un projet d’implantation des 13 cépages historiques de l’appellation

Un potentiel de production de 2700 hl environ, en vin rouge uniquement

Le bâtiment

  • un très grand hangar aujourd’hui à destination agricole, de plus de 400 m2.
  • Un emplacement central, proche des parcelles

La production en agriculture biologique doit trouver sa continuité au chai (économie d’eau, d’énergie,…)

Les appellations

  • La vallée du Rhône porte une tradition viticole de plus de 2000 ans
  • Chateauneuf du Pape est la plus ancienne AOC de France. Son cahier des cahrges a très peu évolué depuis 1936.

 L’appellation Côtes du Rhône apparaît peu de temps après, en 1937. La dénomination Villages est officielle à partir de 1967. Elle met en avant les terroirs les plus ambitieux.

Règlementations et Environnement

Les chais de vinification sont soumis à la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement. A ce titre, une gestion des effluents de cave doit être organisée.

Un dossier ICPE sera instruit en même temps que le permis de construire.

Le propriétaire habite à proximité de la cave et le site accueillera du public régulièrement. Le mode de traitement choisi doit donc prendre en considération des aspects esthétiques et de nuisance.

La sensibilité environnementale est importante pour le propriétaire. Le mode de traitement choisi reposera sur le principe de la phytoremédiation c’est à dire l’épuration de l’eau par les végétaux en interaction avec le sols et les microorganismes.

La production de vins d’appellation impose également des contraintes pour le chai de vinification.

  • La récolte doit être manuelle en Chateauneuf du Pape. Il faut donc prévoir une réception de vendange adaptée à ce critère.
  • Il y a également une obligation de tri de la récolte, à la parcelle ou à la cave.
  • La capacité de cuverie doit être supérieure ou égale à 1,5 fois le volume potentiel de production pour chateauneuf et une fois pour les Côtes du Rhône Villages

Le projet

L’objectif est de commercialiser la totalité de la production en bouteilles. La gamme des vins se veut restreinte. Le style est à la fois classique, dans le respect des appellations tout en étant en phase avec les attentes du marché. La politique de prix est ambitieuse, les vins le sont également.

La proposition

Le chai doit permettre de laisser s’exprimer tout le potentiel du vignoble. Les vendanges sont manuelles sur la totalité des parcelles afin de préserver l’intégrité des baies jusqu’à la cave. La vinification sera parcellaire, cépage par cépage. L’élevage doit ensuite trouvé l’adéquation entre durée d’élevage, taille et matériau du contenant.

La vinification

Le maitre mot est « respect » : l’intégrité des baies doit être préservée au maximum. La vendange est transportée en cagette pour limiter l’écrasement. Le bâtiment existant n’a pas été pas conçu pour une réception gravitaire des raisins. La gravité sera donc reproduite « mécaniquement », toujours dans l’optique de préserver la matière première.

Chaque grappe est déposée sur une table de tri où les raisins jugés insuffisamment qualitatifs sont écartés. Cette table de tri permet d’alimenter un égrappoir performant qui va séparer les baies de la rafle en préservant l’intégrité des baies et en limitant la dilacération des rafles. Les baies sont ensuite reprises sur une seconde table de tri permettant d’éliminer les petits débris végétaux (pétioles notamment) ayant pu passer à l’éraflage.

La possibilité de ne pas érafler ou d’érafler partiellement est conservée. Historiquement, la vinification se faisait en grappes entières à Chateauneuf du Pape. Les tanins apportés par les rafles permettent de renforcer la structure tannique parfois délicate du grenache notamment et de conférer au vin une plus grande capacité de garde. Cela suppose toutefois d’attendre la maturité des rafles  pour ne pas apporter de la verdeur ou de l’astringence.

Les raisins sont foulés pour faciliter la libération du jus et sont ensuite acheminées par des pastières de 500 kg au dessus de chaque cuve de vinification par un pont roulant. L’encuvage est fait par gravité, sans aucun pompage, pour préserver les baies.

Toute la cuverie de vinification est en béton, selon les us et coutumes d’autrefois. La modernité réside dans la régulation thermique directement installée dans la paroi des cuves.

Le dimensionnement des cuves est fait en fonction de chaque parcelle. Il peut y avoir une variété de forme (rectangulaire, tulipe, tronconique).  Une même parcelle pouvant être très grande, il y a un travail de sélection intra-parcellaire à réaliser, selon les variabilités observées de sol, d’exposition, de comportement de la vigne…

Le pressurage des marcs est réalisé avec un pressoir vertical hydraulique, compromis entre tradition et modernité. Le pressoir sera positionné devant la cuve à décuver pour limiter la trituration des marcs.

 

L’élevage

L’élevage est organisé dans une pièce dédiée, séparée de l’atelier de fermentation. On y retrouve également quelques cuves bétons mais la part belle est faite aux foudres. Des contenants en bois de tailles plus petites (demi-muids et fûts) sont également présents. Cette diversité de contenants doit ici aussi permettre de trouver la synergie entre cépage, terroir et bois. Ce chai à barriques sera régulé aussi bien en terme de température que d’hygrométrie.

Une pièce d’élevage en bouteille est également prévue. Elle permettra aussi la conservation des vieux millésimes dans des conditions optimales.

Vignoble & Terroir

Diagnostic et état des lieux

Le vignoble

Le vignoble de La Gardiole (75ha) se répartit en 3 grands îlots :
La majorité du vignoble entoure la propriété
Un ilot d’une dizaine d’ha au bois de Lauzon
Deux parcelles au lieu dit de Palestor => Vignoble regroupé dans un rayon de 5km.

Les cépages

Syrah (rose), Cinsault (orange), Grenache (bleu)

En CdP, majorité de grenache, une bonne proportion de syrah, malgré la problématique de dépérissement de ce cépage,
du cinsault, destiné à l’arrachage. Uniformité de l’encépagement. Quasi absence de blanc (toute petite surface de clairette). En CdRV, encépagement également très unifié.

Etat des lieux

Un état des lieux est réalisé pour connaitre l’état sanitaire (maladies, foyers présents), la surface de manquants (replantations par unité), la qualité en général du vignoble (mesure de rendement, adéquation de la taille, des pratiques viticoles…). La présence d’un directeur technique (vignoble et de la cave) s’impose

Règlementations et Environnement

oc inmaturo interitu ipse quoque sui pertaesus excessit e vita aetatis nono anno atque vicensimo cum quadriennio imperasset. natus apud Tuscos in Massa Veternensi, patre Constantio Constantini fratre imperatoris, matreque Galla sorore Rufini et Cerealis, quos trabeae consulares nobilitarunt et praefecturae.

 

Le projet : contenu et dimension

Valorisation du patrimoine viticole et oenologique

Objectif : produire (en bouteilles) le vin de la propriété avec une valorisation commerciale (étiquettes). Il s’agit aussi de remettre en état le vignoble afin d’assurer la plus grande rentabilité en terme de matériel végétal et optimisation de la récolte. Cette partie, en relation directe avec la partie oenologique, permet de définir les besoins en matériel pour l’élaboration des vins. Le cahier des charges reste à réaliser. De même que la stratégie associée au type de vins à produire doit être décidée en amont (Marketing).

 

 

La proposition

Renouvellement du vignoble

Le parcellaire sera renouvelé de 2 ha/an minimum, pour permettre l’implantation rapide du mourvèdre, de la parcelle de collection, puis de cinsault (petite surface), et enfin de syrah (dont le renouvellement va s’imposer d’ici 10 ans). La complantation sur certains grenache « premium » et « super premium », comme les Genets, le Penchant, le Plantier du Chêne, Sud Maison entrainera un gain de longévité et permettra de retarder la reprise de plantation de grenache. La complantation sur syrah uniquement pour Garrigue Est, en clone non dépérissant évitera le surinvestissement sur des vignes présentant une forte mortalité. La procédure de complantation est à affiner.

Evolution du Parcellaire

Le grenache reste le cépage majoritaire traditionnel. On implantera du mourvèdre et on replantera du cinsault. De plus, on mettra en place une collection des 18 cépages de CdP, sur une parcelle emblématique, face au domaine (ex cinsault).

Aspects techniques sur le matériel végétal.

De manière générale, le choix du matériel végétal est compatible avec les deux scénarios : éviter le PG 110R sur syrah (facteur de dépérissement) (7 ha actuellement en CdP), le 110 R est en revanche très bien adapté au contexte climatique d’accentuation des phénomènes de sécheresse, donc à privilégier, notamment sur grenache (le Rupestris du Lot, également adapté aux sols, accentue les risques de coulure). Maintenir une diversité de clones, et mettre en place des vignes de sélection massale, recherche de clones extra-régionaux, notamment originaires d’Espagne en ce qui concerne le grenache, en vue de travailler sur la résistance à la sécheresse (aspects réglementaires à travailler, selon autorisations possibles, notamment dans un cadre expérimental).

 Itinéraires culturaux spécifiques

Augmenter les surfaces « icônes » par la connaissance pointue des équilibres végétatifs et leurs améliorations. Apporter des amendements organiques de fond (enjeu environnemental fondamental, fonctionnement du sol, réduction de la contrainte hydrique, …). Utiliser les stratégies d’enherbement sur certains secteurs spécifiques, pour réguler la vigueur des vignes (tournières enherbées, remises en état de haies d’abris pour la faune auxiliaire, suppression de la Canne de Provence (invasive, non autochtone).
Conversion à l’AB.

 Evolutions communes

Montée en gamme par le maintien des volumes par la restructuration, la diminution du nombre de manquants, la diminution de la coulure sur grenache, l’amélioration de la stratégie de nutrition foliaire et enfin la suppression des herbicides et entretiens à l’intercep.

Chiffrage et planning

A cette étape de l’étude :

< ratio HT/m² <

avant-projet

oc inmaturo interitu ipse quoque sui pertaesus excessit e vita aetatis nono anno atque vicensimo cum quadriennio imperasset. natus apud Tuscos in Massa Veternensi, patre Constantio Constantini fratre imperatoris, matreque Galla sorore Rufini et Cerealis, quos trabeae consulares nobilitarunt et praefecturae.

dossier

oc inmaturo interitu ipse quoque sui pertaesus excessit e vita aetatis nono anno atque vicensimo cum quadriennio imperasset. natus apud Tuscos in Massa Veternensi, patre Constantio Constantini fratre imperatoris, matreque Galla sorore Rufini et Cerealis, quos trabeae consulares nobilitarunt et praefecturae.

Phase Projet

oc inmaturo interitu ipse quoque sui pertaesus excessit e vita aetatis nono anno atque vicensimo cum quadriennio imperasset. natus apud Tuscos in Massa Veternensi, patre Constantio Constantini fratre imperatoris, matreque Galla sorore Rufini et Cerealis, quos trabeae consulares nobilitarunt et praefecturae.

Marketing

PROJET DE L’INVESTISSEUR

  • Acquérir une propriété viticole de charme avec un vignoble d’appellation reconnu et un potentiel de développement fort
  • Investir dans un projet de vie en adéquation avec sa philosophie et y loger sa maison d’habitation
  • Produire un vin de qualité et adapter l’outil de production et le vignoble en fonction de ses ambitions
  • Intégrer dans l’ensemble du projet sa forte sensibilité environnementale qui l’anime et qu’il souhaite partager
  • Proposer un accueil au public (professionnels et particuliers) de type hébergement et oenotourisme autour du vin et de l’esprit/la philosophie de la propriété

 

 

ORIENTATIONS STRATÉGIQUES

1/ La Philosophie et les ambitions

Une montée en gamme des vins avec une offre travaillée.
• 100% vin rouge : 60Ha AOP Château neuf du Pape et 15Ha AOP Côtes du Rhône Village.
• Icône, Premium, Inter, Fruit.

Un enjeu environnemental fort.
• Itinéraires culturaux : Conversion à l’AB.
• Biodiversité, enherbement, faune auxiliaire, tournières enherbées.

Une parcelle de Vignes « Collection ».
• 18 cépages, parcelle didactique de 2ha (2 3 rangées par cépage) qqs blanc pour microvinif vins de cépage, pour atelier assemblage…
• Sur la propriété également : maintien des vieilles parcelles = les vignes centenaires de demain.

Un accueil de qualité et des prestations soignées.
•De l’ oenotourisme , de l’hébergement de type chambre d’hôtes, du tourisme d’affaires, des événements professionnels, des ateliers thématiques autour du vin.

Un projet en harmonie avec la philosophie et les ambitions, soutenu par des investissements et visant une rentabilité financière.

 

 

2/ Image et positionnement

MOODBOARD

Charme.
Authenticité.
Retour à la terre et aux valeurs.
Respect de la nature et de l’évolution climatique.
Équilibre de la faune, de la flore et intégration de la biodiversité.

Sérénité.
Chaleur.
Belles matières.
Raffinement.
Belle demeure familial.
Plénitude.
Prestations et produits de qualité.

Vignes.
« Collection ».
Dégustations.
Oenotourisme.
Balade parc.

3/ Les Domaines d’Activités Stratégiques

  Vins Oenotourisme Maison d’hôtes Tourisme d’affaires
OFFRES 100% vin rouge
60Ha AOP Château
neuf du Pape soit
280kcols
15Ha AOP Côtes du
Rhône Village 100kcols
Gamme produits :
Icône
Premium
Inter
Fruit
Visites/dégustations
Caveau de dégustation
Ateliers thématiques autour
du vin (assemblage,
accords…)
Parcelle didactique
« Collection »
Visite jardins/bois
rosalie
Chambres de charme (3)
Piscine et détente
Séminaires
Journées d’étude
Ateliers thématiques
CIBLES        
BtoB  
BtoC  

 

 

LES ÉTAPES DE LA CONSTRUCTION MARKETING/COMMERCIALE

1/ Comment se positionner sur le marché du vin (et autres activités) ?

• En fonction de l’environnement concurrentiel (Benchmark)
• En fonction du marché (Etudes de marchés)
• En fonction des atouts de sa propriété (Audit et matrice SWOT)

2/ Définir son positionnement et son offre

• Identifier les domaines d’activités en place et à développer
• Identifier la valeur ajoutée et/ou élément de différenciation, certifications, autres…
• Identifier les cibles clientèles
• Définir la gamme produits et services et les tarifs

3/ Construire l‘image de la propriété

• Un nom, une marque, une charte graphique, un logotype
• Vérifier la disponibilité des marques et des noms de domaine

4/ Définir un plan de communication et de visibilité

• Selon l’offre et la cible
• Par type de support (institutionnel, e communication, visibilité et synergie de proximité)
• Selon la période, saisonnalité, événements

 

 

CHAMBRES D’HÔTES / ETUDE ET CONSTRUCTION

La démarche d’analyse et le déroulement de la construction du projet stratégique, marketing et commercial est conduit comme suit :

 

1/ Benchmark et Eléments de Marché
2/ Diagnostic (état des lieux SWOT de la propriété) et Projet (définition de l’offre)
3/ Projection financière / CA prévisionnel

 

 

1/ BENCHMARK

Château La VARENNE

www.chateaudevarenne.com/

 

La Cour des SENS

www.lacourdessens.com

 

Le parfum des Collines

www.parfum-collines.com

 

La Bastide Rose

www.bastiderose.com/

 

Château des Barrenques

www.barrenques-provence.com/

 

Le Clos Saluces

www.leclossaluces.com

 

ÉLÉMENTS DE MARCHÉ

Bilan de saison touristique 2017

 

La fréquentation estivale en hausse dans les secteurs de l’hôtellerie et de l’hôtellerie de plein air ainsi que le retour confirmé des clientèles internationales permettent de dresser un premier bilan positif de l’année 2017.

Au cœur de la saison, les nuitées en hôtellerie ont progressé de 5% et le nombre de clients de 4%, permettant au taux d’occupation de gagner 2 points : 77%. Côté hôtellerie de plein air, les nuitées du cœur de saison ont  progressé de 6%. La clientèle étrangère est majoritaire

source http://vaucluseprovence-attractivite.com/bilan-de-saison-touristique-2017/.

UNE OFFRE DIVERSIFIÉE ET DE QUALITÉ

Avec une offre d’hébergements variés, la Destination Vaucluse se caractérise par :

  • Plus de 300 caves, domaines dotés d’un caveau de vente directe
  • 171 exploitations labellisées Bienvenue à la Ferme
  • 93 artisans d’art, antiquaires, boutiques de décoration qualifiés Tourisme
  • 60 musées et plus de 40 sites de visite majeurs (monuments, centres thématiques, jardins)
  • 1.300 fêtes et festivals
  • 3.000 km de sentiers pédestres, équestres balisés
  • 1.445 km cyclables cumulés via 40 circuits vélo (dont 9 VTT) balisés ou en cours
  • 1.600 voies d’escalade équipées réparties sur 27 sites

La qualité de l’offre touristique départementale s’illustre notamment par :

  • 215 professionnels labellisés Accueil Vélo, le Vaucluse est leader national
  • 207 domaines/caves labellisés Tourisme, le Vaucluse est le leader en Paca et dans la Vallée du Rhône
  • Près de 100 entreprises/organismes reconnus au titre du Plan Qualité Tourisme, le Vaucluse est 3ème en Provence Alpes Côte d’Azur qui compte 800 entreprises touristiques qualifiées.
UN CADRE DE VIE EXCEPTIONNEL POUR UNE CLIENTÈLE DIVERSIFIÉE

Les clientèles séjournent en Vaucluse principalement pour son cadre de vie, son climat provençal où les notions de repos-détente restent privilégiées.

Les découvertes de villes/villages, des marchés, de balades à pied ou à vélo, de visites culturelles ou vigneronnes sont les plus pratiquées.

Ainsi, à l’exception d’Avignon destination city break culturelle spécifique, le Vaucluse se distingue au niveau régional par ses pratiques touristiques d’arrière-pays provençal qu’elles soient :

  • culturelles : visites villages, monuments, patrimoine
  • naturelles : paysages, sites, jardins
  • produits du terroir : gastronomie, marchés, vignobles, caves
  • de loisirs : balades, vélo, baignade

Sans oublier les événements, festivals majeurs et fêtes également cités par les touristes.

Source : http://www.investinvaucluseprovence.com/les-filieres/tourisme

3/ Projection financière / CA prévisionnel

  Vins Oenotourisme Maison d’hôtes Tourisme d’affaires
OFFRES 100% vin rouge 60Ha AOP Château neuf du Pape soit 280kcols 15Ha AOP Côtes du Rhône Village 100kcols Gamme produits : Icône Premium Inter Fruit Visites/dégustations Caveau de dégustation Ateliers thématiques autour du vin (assemblage, accords…) Parcelle didactique « Collection » Visite jardins/bois rosalie

Chambres de charme (3) Piscine et détente

Prix moyen nuitée : 250 € TTC. Estimation de 200 nuitée par an sur 3 chambres
Séminaires Journées d’étude Ateliers thématiques
CIBLES        
BtoB  
BtoC  

 

VINS

La démarche d’analyse et le déroulement de la construction du projet stratégique, marketing et commercial est conduit comme suit :

 

1/ Benchmark et Eléments de Marché
2/ Diagnostic (état des lieux SWOT de la propriété) et Projet (définition de l’offre)
3/ Projection financière / CA prévisionnel

 

 

1/ OENOTOURISME / BENCHMARK ET ÉLÉMENTS DE MARCHÉ

 

Source : Atout France

TOURISME D’AFFAIRES

La démarche d’analyse et le déroulement de la construction du projet stratégique, marketing et commercial est conduit comme suit :

 

1/ Benchmark et Eléments de Marché
2/ Diagnostic (état des lieux SWOT de la propriété) et Projet (définition de l’offre)
3/ Projection financière / CA prévisionnel

 

 

BUSINESS PLAN

Les éléments étudiés précédemment permettent de définir des données globales et d’évaluer un chiffre d’affaires potentiel.

 

 

 

 

Les enjeux « PATRIMONIAUX »

Le juridique et fiscal

Dans notre cas d’école, le propriétaire a récemment cédé son entreprise pour une valeur l’autorisant à effectuer une réhabilitation aboutie. Celle-ci va s’inscrire dans un montage juridique et fiscal d’autant plus optimisé que la reprise d’une entité viticole lui permet un « report d’imposition » sur la plus-value qu’il vient de réaliser par la vente de sa société.

La dimension financière

L’adage « le vigneron vit pauvre et meurt riche » est une réalité.
Dans la partie financement, on recherchera à travailler avec les porteurs historiques du projet en lui présentant de nouveaux acteurs comme les partenaires bancaires.

Le rôle de Vinea Transaction est d’accompagner l’investisseur dans une réflexion à trois niveaux :

  • l’acquisition (achat et frais liés à l’achat),
  • les investissements additionnels ou complémentaires,
  • le prévisionnel (Vignoble, Chai et Bâtiment).

 

 

Le partenaire financier

oc inmaturo interitu ipse quoque sui pertaesus excessit e vita aetatis nono anno atque vicensimo cum quadriennio imperasset. natus apud Tuscos in Massa Veternensi, patre Constantio Constantini fratre imperatoris, matreque Galla sorore Rufini et Cerealis, quos trabeae consulares nobilitarunt et praefecturae.

Ressources humaines et business plan

Ressources humaines

Quatre postes ont été identifiés correspondant à des fonctions et des tâches bien définies.  Le Vignoble, la Cave, la Gestion (Administratif), la Commercialisation et le Marketing.
L’idéal est de fonctionner avec très peu de personnel fixe et d’engager le plus possible des intervenants extérieurs.

L’externalisation se pratique beaucoup notamment pour les travaux dans le vignoble. Du fait du caractère saisonnier des postes.. Idem pour le laboratoire d’oenologie et le cabinet comptable.
Des agences de recrutement existent. De même, des groupements de vignerons peuvent apporter ponctuellement une aide sur les domaines avoisinants.

La règle est : un homme pour 5 hectares pour un vignoble en plaine. Les vignobles de coteaux nécessitent un homme pour 20 hectares.

La commercialisation est un métier à part entière. Il appelle des compétences bien spécifiques.

 

Bilan et Compte d’exploitation

Le patrimoine représente le Capital.

Pour le fonctionnement de l’exploitation, le business plan s’appuie sur les investissements, la connaissance du cycle de production, le fonds de roulement, le plan de trésorerie à 18 mois et enfin le prévisionnel (bilan et compte d’exploitation).

 

Plan de trésorerie et plan de financement

Le patrimoine représente le Capital.

Pour le fonctionnement de l’exploitation, le business plan s’appuie sur les investissements, la connaissance du cycle de production, le fonds de roulement, le plan de trésorerie à 18 mois et enfin le prévisionnel (bilan et compte d’exploitation).

Informations complémentaires

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