Selon un parti-pris avant-gardiste, novateur voire futuriste, associant architecture audacieuse et innovation technologique. Une carte blanche où tout reste à inventer.

étape par étape

CONSTRUISEZ VOTRE DOMAINE VITICOLE

La démarche d'acquisition

La démarche
D’ACQUISITION

La démarche d’acquisition
La dimension architecturale
Chais et élaboration du vin
Vignoble et terroir
L’univers marketing
Les enjeux patrimoniaux
Ressources humaines et business plan

La démarche d’acquisition

VALORISATION DU PATRIMOINE VITICOLE ET OENOLOGIQUE DANS LE RESPECT DE LA TRADITION ET EN HARMONIE AVEC L’ARCHITECTURE LOCALE EN PHASE AVEC LE CAHIER DES CHARGES DE L’APPELLATION CHATEAUNEUF DU PAPE

LA DIMENSION ARCHITECTURALE

La propriété est un lieu conçu par des entrepreneurs, passionnés et experts du vin. Ils veulent transmettre leur passion en mettant à la disposition de ses visiteurs un domaine où les vignes et l’architecture s’expriment librement. Le site est accueillant, offrant une parenthèse. Au delà de la découverte de la beauté du vignoble, il s’agit d’un lieu didactique pour découvrir les vins sus un angle moderne et créatif (La Ruche des Crus), curative grâce à un espace bien-être dédié, culturelle et artistique (musique, arts figuratifs, gastronomie, accords mets et vins…). Le lieu offre des programmes pour les individus en collectivité avec une grande souplesse dans la modularité des aménagements en fonction du nombre de participants, de leur qualité et de leur niveau de connaissance.

Création d’un chai pouvant accueillir 2000 hl de vins.

La valorisation des cuvées se fait dans la recherche de nouveaux modes de vinification (oeufs en bois, foudres, fûts, amphores en béton…). La recherche de l’innovation technologique est au centre du projet. Un très grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400 m² jouxte les bâtiments historiques sans les écraser : une bâtisse vigneronne de 300m² au cœur de son vignoble, riche en éléments historiques, située en position dominante pour se préserver de son environnement. Absence de bâtiments pouvant être adaptés et transformés à l’activité de vinification, d’élevage et de conditionnement. Fort d’un vignoble restructuré capable de fournir la qualité et quantité de raisins recherchées pour la création de nouvelles cuvées, la partie Chai est entièrement à créer. Le projet s’appuie sur la construction d’un chai fonctionnel dans une zone où se trouve actuellement un grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400m2. Dans cet espace, la cave de vinification et d’élevage peut être conceptualisée.

VIGNOBLE & TERROIR

Le vignoble est le point commun fondamental aux deux projets. Un territoire de 83 ha dont 50 d’un seul tenant complanté de cépages traditionnels, au cœur de l’appellation Châteauneuf-Du-Pape, mais où tout reste à valoriser. Aujourd’hui, l’encépagement est majoritairement orienté sur le grenache et la syrah, emblématiques des vignobles méditerranéens. Le projet s’oriente dans ce cas vers une restructuration et un développement du vignoble pour un nouveau « champ expérimental » de savoirs-faire et une culture au service du marketing.

L’UNIVERS MARKETING

Savoir oublier 2000 ans d’histoire pour l’écrire à nouveau. Selon un parti-pris avant-gardiste, novateur voire futuriste, associant architecture audacieuse et innovation technologique. Une carte blanche où tout reste à inventer.

Au delà de la découverte de la beauté du vignoble, il s’agit d’un lieu didactique pour découvrir les vins sous un angle moderne et créatif (La Ruche des Crus), curatif grâce à un espace bien-être dédié, culturelle et artistique (musique, arts figuratifs, gastronomie, accords mets et vins…).
Ce lieu a été conçu par des entrepreneurs passionnées et professionnels experts du vin. Ils avaient carte blanche pour imaginer un « Chateau » neuf. Ils l’ont voulu surprenant et accueillant pour qu’au cours d’une parenthèse ici, le public à qui s’adressent ces séminaires, conférences, Ateliers… laisse grandir ses idées.
Il offre des programmes pour les individus en collectivité avec une grande souplesse dans la modularité des aménagements en fonction du nombre de participants, de leur qualité et de leur niveau de connaissance.

Les enjeux PATRIMONIAUX

Dans l’acquisition d’une propriété, il faut veiller à rester sensible aux problèmes éventuels de plus-value et d’être en capacité à intégrer la dimension de la Transmission, de la Succession et de la Donation. L’acquisition d’un domaine génère une capitalisation dans le temps, d’où cette nécessité de mener de front la partie du financement et celle du patrimoine.

Ressources humaines et business plan

La clé de voûte de la partie RH repose sur la contribution de l’investisseur au recrutement. La problématique est l’investisseur est-il disponible et est-il compétent pour s’occuper de cette question.

La démarche d'Acquisition

Le pied à l’étrier

Dans la démarche d’acquisition d’une propriété, l’après-vente démarre à la vente. La force du cabinet Vinea, qui réalise la vente, est son carnet d’adresse. Il est le mieux placé pour prescrire le corps de métier le plus pertinent pour répondre aux besoins de l’acquéreur : Architecte, Notaire, Maître d’oeuvre, Banquier, Safer… jusqu’au recrutement des cadres pour la production (vignoble), la vinification et l’administratif… Vinea agit comme le pivot de tous les acteurs. Il est en relation avec les cabinets de recrutement selon les régions. Il articule, coordonne les démarches administratives, les autorisations à exploiter, les permis de construire ou encore les procédures TRACFIN, système permettant d’avoir une visibilité sur l’origine des fonds au moment de l’acquisition. Vinea constitue ainsi une palette d’associés sur les différents thématiques en réalisant des audits (vignoble, production, cave, stock..) avec comme objectif de valider la nature du projet auquel l’acquéreur se destine, Traditionnel ou Moderne.

Le rôle de ce groupe intervient aussi par de l’illustration, en montrant à l’acquéreur des exemples de différentes écoles d’architecture, de châteaux au style architectural des années 1800 pour la plupart des châteaux bordelais… Pour les investisseurs chinois, des châteaux bâtis en pierre… Le groupe de réflexion montrera des bâtiments modernes utilisant le verre et le métal construit dans de grands espaces de nature… illustrés par les oeuvres des architectes tels que Jean Nouvel (Bordelais), Franck Gehry (Rioja), Santiago Calatrava (Ysios), Norman Foster (Bodegas Portia)…

Tous ces projets industriels, fonctionnels et pragmatiques permettront à l’acquéreur de réfléchir sur des projets évolutifs… en fonction de ses besoins, de ses envies, de ses rêves. En ayant à l’esprit que des compromis devront être faits.

Acquisition

L’acquisition d’une propriété viticole représente un acte lourd de conséquences non seulement financières mais également structurelles. Cela redéfinit, redimensionne les projets de vie professionnelle et personnelle. Des choix capitaux s’opèrent pour l’avenir de la propriété comme pour celui du propriétaire. Chaque cas doit être étudié de prés dans ses composantes juridiques, fiscales et humaines.
Au cours de sa réflexion, le propriétaire a choisi de vivre à Avignon et d’affecter sa propriété à la production de vins, à l’accueil de visiteurs autour d’évènements culturels, artistiques, ludiques et œnotouristiques. Il a fait le choix de ne pas habiter sur place.

Savoir oublier 2000 ans d’Histoire pour l’écrire
Un emplacement souverain Chateauneuf du Pape, l’appellation emblématique de PACA à 1h de Marseille, de ses institutions et entreprises et à 30mn d’Avignon.
Le Patrimoine s’appuie sur un domaine viticole riche de 13 cépages de l’AOC, sur 3 terroirs bien distincts, élèves selon 3 process qui permettent d’élaborer 24 cuvées d’assemblage, toutes en nuances.
La propriété retenue est un lieu conçu par des entrepreneurs passionnés et professionnels experts du vin qui ont eu carte blanche pour imaginer un « Château » Neuf. Ils l’ont voulu surprenant et accueillant pour qu’au cours d’une parenthèse ici, vous laissiez grandir vos idées.
L’échelle du temps est primordiale. Rechercher une propriété demande du temps. Paradoxalement, il faut agir vite tout étant patient. Le marché de l’immobilier viticole est en constant mouvement.
Les accompagnants – les experts de Janus dans son projet Vinea est un pilote pour les investisseurs car l’expérience et l’expertise guide et aide à prendre la décision finale même si elle appartient à l’investisseur. La société Vinea Transaction est particulièrement attentive et sensible à cette problématique. Sa mission permet ainsi de comprendre le projet de l’investisseur. Un important travail d’écoute est mis en œuvre dès la genèse du dossier.
Deux axes de travail sont abordés :
– Quel est le savoir-faire et la disponibilité de l’investisseur ?
– Quelle est sa capacité financière pour acquérir et surtout développer le projet de toute une vie ?
Vinea Transaction agit comme un médecin qui vérifie, analyse, contrôle afin de pouvoir poser un diagnostic.
La vie familiale et professionnelle, ainsi que la situation financière et patrimoniale font ainsi parties du check up. La problématique professionnelle déborde sur le patrimonial, la structure familiale avec en toile de fond la succession et la donation. L’approche de Vinea Transaction consiste également à étudier la capacité financière et la disponibilité de l’investisseur pour mener à bien l’acquisition.
Vinea Transaction ne s’attarde pas sur les compétences en œnologie et en dégustation de l’investisseur pour gérer une activité dont la particularité est de former une longue chaine allant du sol, support du vignoble, au consommateur. Le spectre d’analyse est large, multifonctionnel.
L’investisseur doit connaitre sa capacité à être disponible pour mener le projet

Paroles d’Expert

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La dimension architecturale

(stade ESQ)

Diagnostic et état des lieux

Le site

Propriété située en Vaucluse
Appartenant à un groupe familial de propriétés viticoles des Côtes-du-Rhône Sud
50 ha de crû d’un seul tenant, terroir exceptionnel, pour un vignoble dans la force de l’âge totalement complanté de cépages rouges, majoritairement Grenache et Syrah

La bâtisse

Une bâtisse vigneronne au cœur de son vignoble, ancien « grenier » des princes d’Orange, située en position dominante pour se préserver de son environnement

300 m² développés n’ayant pas subi de réelles modifications architecturales depuis plus d’un siècle. Occupée partiellement par des ouvriers sur son aile Sud, tout est à aménager y compris un grand « garage » mitoyen, ancien grenier à foin.
Le cœur de la bâtisse est riche en éléments historiques : têtes de Bacchus, Menade, Faune, complétées par des fontaines, portails et grilles en fer forgé. Un ancien château d’eau a été réhaussé d’une couronne néo papale en forme de machicoulie.

La cave

La cave est inexistante ; actuellement les raisins sont vinifiés sur un chai central positionné sur une autre entité viticole détenue par la famille

Un très grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400 m² jouxte les bâtiments historiques sans les écraser. Il pourra idéalement, héberger la cave de vinification et d’élevage qui est entièrement à conceptualiser
Le plan stratégique marketing et commercial se résume à une feuille blanche
Les vins sont actuellement commercialisés en vrac auprès d’un négoce qualitatif national et international

Plans EDL

En prévision du projet :

Relevé en plans et en façades de l’existant

À intégrer dans le cadre des démarches administratives à venir (Déclaration Préalable de Travaux ou Demande de Permis de Construire)

En fonction de l’état du bâtiment, des diagnostics plus approfondis doivent être réalisés :

État parasitaire

État structurel

Étude de sols

Règlementations et Environnement

POBA s’engage à exercer sa mission conformément aux règles de l’art qui comprennent l’ensemble de la réglementation et de la pratique en vigueur au moment de l’exécution des études ou des travaux.

plu

Examen du PLU dans ses dispositions sur la zone concernée, tout comme dans les généralités : examen des zones à risques incendie, inondation, etc…

sur l'activité

L’activité viticole est également concernée par des réglementations particulières : traitement des eaux de cave, des effluents, dossier Loi sur l’eau selon la taille des surfaces imperméabilisées, Code du Travail pour les salariés sur le site, etc…

activités complémentaires

Si des activités complémentaires à la production de vin existent (réceptif, restauration, évènementiel,…), examen de la règlementation visant la notion d’accueil du public, la sécurité incendie (coactivité hébergement = locaux sommeil), Etablissement Recevant du Public (restauration, SPA,…)

Chiffrage et planning

A cette étape de l’étude :

< ratio HT/m² <

avant-projet

De l’esquisse bien analysée et commentée, l’avant-projet permet de valider la version présentée dans le dossier de demande de Permis de Construire – étape réalisable sous 2 mois

dossier

Instruction du dossier de la demande de PC – en général 4 mois

Phase Projet

Etude du cahier des charges et consultation des entreprises (pour permettre le choix final des équipes qui réaliseront le chantier) dans ce même temps – 4 mois

Le projet : contenu et dimension

Selon un parti-pris académique, conservateur, respectueux d’une tradition architecturale locale,
dans le strict respect du cahier des charges de l’appellation

Une demeure familiale :

dans un esprit méditerranéen, provençal, en conservant le plus possible d’éléments originels
une piscine et/ou un cours de tennis peuvent être aménagés
pas de réceptif prévu dans l’enceinte privée, réservée à la famille
un espace bureau
une entité dédiée à la location événementielle peut être envisagée dans une logique de vente à la propriété
mariages, anniversaires, baptêmes, fêtes de famille … l’endroit rêvé pour célébrer en pleine nature les événements marquants d’une vie !
Un projet de vie et le projet d’une vie ! Une rencontre entre l’homme et la nature dans ce qu’elle a de plus beau, la renaissance d’un domaine ancestral où les vieilles pierres côtoient la modernité. La campagne chic…

La proposition

Chais &
élaboration du vin

Issus de diverses parcelles et terroirs. La valorisation des cuvées se fait dans la recherche de nouveaux modes de vinification (oeufs en bois, foudres, fûts, amphores en béton…). La recherche de l’innovation technologique est au centre du projet.

Une bâtisse vigneronne de 300m² au cœur de son vignoble, riche en éléments historiques, située en position dominante pour se préserver de son environnement.

Un très grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400 m² jouxte les bâtiments historiques sans les écraser.

Absence de bâtiments pouvant être adaptés et transformés à l’activité de vinification, d’élevage et de conditionnement.

Fort d’un vignoble restructuré capable de fournir la qualité et quantité de raisins recherchées pour la création de nouvelles cuvées, la partie Chai est entièrement à créer. Le projet s’appuie sur la construction d’un chai fonctionnel dans une zone où se trouve actuellement un grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400m2. Dans cet espace, la cave de vinification et d’élevage peut être conceptualisée.

Diagnostic et état des lieux

Vignobles : Surface exploitée: 75 ha

	Grenache	Syrah	Mourvèdre	Cinsault	Blancs/Rosés	Collections	Résistants
Surfaces	30 ha	25 ha	10 ha	–	8 ha	–	2 ha
Volumes	150 hl icone	150 hl icone	80 hl icone		4*80 hl		80 hl
	600 hl Prem	500 hl Prem	120 hl Prem
	300 hl inter	200 hl inter	120 hl inter
	100 hl fruit

Etude parcellaire:
Volume total : 2 720 hl

Bâtiments / Propriété:

Une bâtisse vigneronne de ,,, m² au cœur de son vignoble, riche en éléments historiques, située en position dominante pour se préserver de son environnement. Un très grand hangar à matériel, de construction plus récente, de plus de 400 m² jouxte les bâtiments historiques sans les écraser. Absence de bâtiments pouvant être adaptés et transformés à l’activité de vinification, d’élevage et de conditionnement. Création d’un nouvel outils de vinification, d’élevage et de conditionnement sur mesure dimensionné à la taille et à l’exploitation du vignoble. Ce dernier s’intégrera au site existant ainsi qu’aux activités extra viti – vinicole du domaine. Réutilisation du hangar à matériel comme hangar agricole pour le stockage de matériels viti.

Règlementations et Environnement

Réglementation ICPE:

Le site de production, vinification, élevage, stockage et conditionnement, sera soumis à la réglementation ICPE au régime déclaratif.

Un dossier ICPE sera instruit en même temps que le dépôt du dossier Permis de construire .

Les outils, bâtiments et équipements, seront décrits…

Une filière de traitement des eaux usées cave sera proposée.

Epandage
Traitement lit de roseau
Traitement à façon
…

Le projet : contenu et dimension

Réception vendange :

Type et transport de la vendange :

Les vendanges seront manuelles.
Les raisins seront stockés dans des caisses/cagettes de 15 kg puis transportés à la cave sur des plateaux remorques.
Option chambre froide, afin de pouvoir refroidir les raisin blancs et rouges à des température de 8-10°C suivant les itinéraires produits.

Réception de la vendange :

Réception de type foraine.

Les raisons sont déchargées sur une table de tris (vibrante ou à bande roulante) qui elle alimente une sauterelle/tapis élévateur qui déverse la vendange dans l’égrappoir. Cadence 8 – 10 T/h

Matériels:

Table de tri
Tapis élévateur
Egrappoir avec fouloir escamotable

Transfert de la vendange :

La vendange égrappée sera transférée depuis l’égrappoir dans des cuvons de 10 hl.
Ces derniers seront accrochés puis élevés pour cheminer par un rail au dessus de la cuverie de vinification.
Possibilité de vinifier dans la cuve souhaitée. Transfert gravitaire respectueux de la vendange.

Matériels:

Tapis élévateur
Cuvons de 10 hl (nombre: 3)
Rail + Plan

Cuverie de vinification :

Cuverie de macération :
Cuverie rouge de macération:

Type 1:

Matériaux: Inox
Capacité unitaire: 80 hl à 120 hl
Géométrie: Cylindrique tronc conique
Spécificités: Cuverie Isotherme, intérieur RB, Réseaux eau chaud/froid sur virole, grande cheminée, porte « haute » pour décuvage…
Nombre : 28 unités

Type 2:

Matériaux: Béton
Capacité unitaire: 40 hl à 80 hl
Géométrie: Parallélépipédique / variable
Spécificités: Revêtement Intérieur Epoxy ou béton, Drapeaux eau chaud/froid, grande cheminée, porte « haute » pour décuvage…
Nombre : 14 unités
– Accès partie haute des cuves :
Réseau passerelles inox avec garde corps
Fluides eau, N2 dans mains courantes.

Cuverie de vinification :

Décuvage :

Le décuvage des cuves après écoulage est réalisé manuellement.
Les marcs sont transférés dans un tapis élévateur qui alimentera la maie du pressoir hydraulique.

Pressurage :

Pressoir mobile sur roue permettant de circuler dans l’allée du chai pour décuver toutes les cuves du chai.

Un pressoir type pneumatique, cage fermée pour blanc et rosé
- Capacités pressoirs: 60-80 hl
Un pressoir hydraulique vertical pour les marcs rouges.
- Capacités pressoirs: 60-80 hl

Évacuation des marcs :

Évacuation des marcs par l’extérieur (Déplacement du pressoir).

Cuverie Phase liquide :

Cuverie de coulage et phase liquide pour les vins blancs et rosés.

nb à définir en fct des surfaces bâtiment
Volumes entre : 50 – 80 hl
Type de cuves:
- Matériaux: Béton – inox (iso) – bois
- Géométrie: cylindrique tronc conique, Cylindrique CF…

Solution cuve en vidange avec production et réseau d’azote envisageable.

Elevage des vins :

Type d’ Elevage:

Cuves (type de cuves: béton avec géométrie variable…, inox isotherme, bois),
Barriques (volume, nb à définir),
Amphore

Entonnage vrac : ?

Production énergétique et fluides :

Production de froid/chaud chai vinification:

Mise en place d’ un groupe de froid avec son ballon tampon associé.
Mise en place d’une pompe à chaleur avec son ballon tampon associé

Production des fluides gaz:

Mise en place d’une production d’air comprimé avec son système de filtration et sa cuve de stockage.
Mise en place d’une production d’azote associé au compresseur avec sa cuve de stockage
Mise en place d’une production d’eau HP.

Electricité:

Mise en place d’un TGBT Cave
Alimentation en puissance de tous les équipements
Eclairage ambiance et de travail
Mise en place de coffrets prises dans différentes zones

Maitrise des températures :

Réception vendange: Vendange blancs et rosés, mise en place d’un échangeur coaxial pour refroidissement des moûts après pressurage pour débourbage

Vinification: Régulation de la cuverie de vinification et d’élevage

Groupe de froid, chaudière
Depuis la production d’eau froide, boucle chaud et froid (4 boucles..)
Système de gestion des températures centralisé sur ordi + tablette

Régulation des bâtiments d’élevage, de conditionnement et de stockage en température et hygrométrie.

Climatisation par diffusion d’air (CTA, Roof Top, aérothermes…)
Intégration du système « Free cooling »
Humidification chai barriques

Conditionnement :

Ligne reprise de TB pour activité assemblage micro cuvées

Hangar Agricole et Aire de lavage :

Dans le bâtiment existant de la propriété, aujourd’hui utilisé comme hangar à matériels. Surface 400 m².
Réaffectation de ces surfaces en hangar agricole:

Stockage de matériels de culture (piquets, outils…)
Stockage de matériels de vendange
Stockage des véhicules agricoles
Racking et Mezzanine
…

Création en extérieur d’une air de lavage pour le lavage des véhicules et matériels.

Tasting room – Assemble petites cuvées:

Petit labo/atelier d’assemblage, petites cuves.

La proposition

Chiffrage et planning

A cette étape de l’étude :